DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ

Dne 1.1.2014 vstoupil v platnost nový občanský zákoník, díky němuž dochází k mnoha změnám v oblasti soukromého práva. Tato rekodifikace si však vynutila i změny v oblasti daňových zákonů. Jednou z výrazných změn je zrušení zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí (dále jen „zákon o trojdani“). Příjmy, které dle tohoto zákona, podléhají dani dědické a darovací jsou přesunuty a řešeny novelizací zákona o daních z příjmů (viz. článek, změny v daních z příjmů).

Dosavadní daň z převodu nemovitostí je zákonným opatřením Senátu nahrazena daní z nabytí nemovitých věcí. Zákonné opatření Senátu je obsahově shodné s návrhem zákona o daních z nabytí nemovitých věcí, který byl Senátem zamítnut. Zásadní věcnou změnou z pera senátorů je změna poplatníka daně oproti původnímu návrhu zákona. Zákon č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí je platný od 1.1.2014.

Poplatníkem daně zůstává zachován převodce vlastnického práva k nemovité věci, jak tomu bylo doposud. Zároveň je zachován ručitelský vztah, kdy se nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci stává ručitelem daně. Nicméně v osobě poplatníka daně došlo ke změně, kdy je možné, aby si smluvní strany dohodly, že se stane poplatníkem přímo nabyvatel a tím zároveň dojde k eliminaci ručitelského vztahu.

Předmětem daně je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem. Do předmětu daně byly začleněny nové pojmy občanského zákoníku, jakým je například právo stavby. Úplatou tento zákon rozumí peněžní částku, nebo hodnotu nepeněžního plnění poskytnutého za přijaté plnění. Z předmětu daně jsou vyloučeny nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem při provádění pozemkových úprav, přeměně obchodních korporací anebo při přijetí náhrady u vyvlastnění.

Osvobození od daně byla v rámci převzetí ze zákona o trojdani podrobena revizi a byla vypuštěna osvobození, která již dle zákonodárců nemají opodstatnění, jelikož byly zaváděny v době ekonomické transformace v devadesátých letech. Lze konstatovat, že nejvýznamnější změnou je zrušení osvobození u vkladů do obchodních společností a družstev. Nyní již nebude možné osvobodit od daně vklady nemovitých věcí do obchodních společností nebo družstev ani při splnění časového testu držby obchodního podílů. Dle přechodných ustanovení je však nutné u minulých vkladů, kde bylo použito osvobození od daně, dodržet časový test tak jak stanovil předchozí, nyní již neplatný, zákon o trojdani.

Naproti tomu se nově rozšiřuje osvobození u nabytí vlastnického práva u nemovitých věcí jejím uživatelem na základě finančního leasingu. Snahou zákonodárců je v tomto případě sjednotit rozsah zdanění v případech nabytí nemovitých věcí za pomoci finančního leasingu s jinými způsoby jakým je například úvěr. A to tak, aby bylo podrobeno zdanění pouze jedno nabytí a to nabytí nemovité věci poskytovatelem leasingu.

Dále došlo k několika změnám v rámci osvobození u nabytí nových staveb. Kdy nově není osvobození podmíněno osobou převodce, kdy se dříve muselo jednat pouze o osobu s předmětem činnosti v oblasti výstavby a prodeje nemovitostí, či obec. Nyní je možné osvobodit první úplatný převod nemovité věci například i u nepodnikatelů. Zároveň je v rámci tohoto osvobození vypuštěna podmínka prvního užívání nemovité věci a je tak umožněno její užívání před prvním převodem aniž by došlo k vyloučení možnosti osvobození. K osvobození nabytí vlastnického práva tak dochází u prvního převodu v pětileté lhůtě, která běží ode dne, od kterého lze podle stavebního zákona předmět nabytí užívat. Avšak v rámci tohoto osvobození dochází nově k podmínce při nabytí nové jednotky, kdy aby došlo k osvobození nabytí, nesmí jednotka zahrnovat jiný nebytový prostor, než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem. Jedná se o omezení, které vychází z nové definice jednotky v rámci Nového občanského zákoníku, kdy jednotkou může být jak byt, či nebytový prostor, tak i soubor bytů a nebytových prostorů.

Základem daně je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj.

Nabývací hodnotou je sjednaná cena, nebo srovnávací daňová hodnota, případně zjištěná cena, či v ostatních případech zvláštní cena. Kdy sjednanou cenou se rozumí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci.

Srovnávací daňová hodnota je novým pojmem pro stanovení základu daně, tímto opatřením má dojít ke zjednodušení daňového řízení, kdy nebude ve většině případů nutné vypracovávat znalecké posudky, jako tomu bylo doposud. Díky čemuž dojde i ke snížení nákladů poplatníků na zajištění těchto posudků. Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny. Směrná hodnota vychází z cen běžně převáděných nemovitých věcí (rodinné domy, bytové jednotky, garáže, stavby pro rekreaci, pozemky zastavěné těmito stavbami, pozemky jejichž součástí jsou tyto stavby, pozemky splňující funkční celek s těmito stavbami, pozemky bez trvalých porostů a další) v daném místě a srovnatelném období nashromážděnými správcem daně. Poplatník se však může rozhodnout a směrnou hodnotu nepoužít a použít namísto toho cenu zjištěnou podle zákona upravujícího oceňování majetku. Avšak v takovém případě bude muset poplatník předložit znalecký posudek, jak tomu bylo doposud. Směrnou hodnotu vypočte sám správce daně čímž i příslušnou daň vyměří. Poplatník si bude moct směrnou hodnotu předem zkontrolovat za pomoci daňové kalkulačky na základě údajů o předmětné nemovitosti.

Zvláštní cena je používána pouze ve specifických příkladech jako je tomu například při vydražení, v rámci insolvenčního řízení, v souvislosti s pozůstalostí a v dalších případech. Jelikož je zvláštní cena využívána pouze v ojedinělých případech, nebudeme se jí momentálně více zabývat.

Při určení nabývací hodnoty pro stanovení základu daně se vychází z pravidla, že nabývací hodnotou je cena sjednaná, pokud je vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě, nebo pokud zákon stanový přímo, že je sjednaná cena nabývací hodnotou. Naproti tomu je nabývací hodnotou srovnávací daňová hodnota, je-li vyšší než sjednaná cena. Nabývací hodnotou může být i zjištěná cena a to v případech, kdy to stanoví přímo zákon.

Uznatelným výdajem je prokazatelně zaplacená odměna znalci poplatníkem za znalecký posudek určující zjištěnou cenu, je-li tento posudek vyžadován jako příloha daňového přiznání.

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činní 4 %.

Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci kdy byl v katastru nemovitostí proveden vklad:

  • vlastnického práva k nemovité věci,
  • práva stavby, nebo
  • správy svěrenského fondu.

Dále je poplatník povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k nabytí vlastnického právu k nemovité věci, která není evidována v katastru nemovitostí.

Přílohou daňového přiznání je:

  • písemnost, na jejímž základě bylo zapsáno vlastnické právo, právo stavby nebo správa svěřenského fondu do katastru nemovitostí, s přiloženým vyrozuměním katastrálního úřadu o provedení vkladu do katastru nemovitostí, je-li nemovitá věc evidována v katastru nemovitostí, nebo
  • písemnost, kterou se potvrzuje nebo osvědčuje nabytí vlastnického práva k nemovité věci, není-li nemovitá věc evidována v katastru nemovitostí.

Přílohou daňového přiznání je také znalecký posudek a to v případech je-li nabývací hodnotou:

  • zjištěná cena,
  • sjednaná cena, je-li porovnávaná pro účely určení nabývací hodnoty se srovnávací daňovou hodnotou, pro jejíž určení se použila zjištěná cena, nebo
  • srovnávací daňová hodnota, pro jejíž určení se použila zjištěná cena.

Uplatní-li poplatník uznatelný výdaj, je přílohou daňového přiznání doklad o zaplacení odměny a nákladů znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu.

Pokud je daň z nabytí nemovitých věcí nižší, než 200 Kč nepředepíše se a není nutné ji hradit.

Pokud poplatník pro stanovení základu daně použije směrnou daňovou hodnotu, je pak povinen v daňovém přiznání vyčíslit zálohu a uvést údaje nutné k určení směrné daňové hodnoty, jimiž jsou údaje týkající se velikosti, druhu, účelu, stavu, stáří, polohy a stavebně technických parametrů nemovité věci, avšak poplatník v daňovém přiznání nevyčísluje výslednou daňovou povinnost. Naopak je povinen hradit daň prostřednictvím zálohy ve výši 4 % sjednané ceny. Záloha je splatná v poslední den lhůty pro podání daňového přiznání.

 

DAŇ Z NEMOVITÝCH VĚCÍ

Novelou zákona č. 388/1992 Sb., o dani z nemovitostí se od 1.1.2014 mění název příslušného zákona na zákon o dani z nemovitých věcí. Jedná se o komplexní novelu zákona, která plně reaguje na změny v soukromoprávní úpravě nemovitostí v návaznosti na nový občanský zákoník.

S ohledem na nové vymezení nemovitých věcí v novém občanském zákoníku, zůstává zachován princip dělení daně z nemovitostí na daň z pozemků a na daň ze staveb.

Daň z pozemků

Předmět daně z pozemků zůstává zachován, kdy se obecně jedná o pozemky na území České republiky evidované v katastru nemovitostí. V rámci vymezení předmětu daně z pozemků dochází ke změně u pozemků zastavěnými bytovými domy, kdy se pozemek stává součástí jednotek. Pokud je pozemek součástí jednotky, je předmětem zdanění jednotka jako nemovitá věc, a pozemek není samostatným předmětem daně z pozemků.

K další podstatnější změně dochází při vymezení poplatníka daně. Kdy vedle vlastníka může být nově poplatníkem i svěřenský fond, podílový fond a fond obhospodařovaný penzijní společností. Nově je poplatníkem daně z pozemku, který je zatížen právem stavby, stavebník a nikoliv vlastník pozemku.

Osvobození od daně u pozemků je vymezen široký okruh pozemků, avšak jedná se především o pozemky ve vlastnictví neziskových subjektů, územně samosprávných celků, případně nepodnikajících osob. Jejich výčet je uveden v ustanovení § 4 zákona o dani z nemovitých věcí.

Daň ze staveb

Daň ze staveb je v zákoně nově označována jako daň ze staveb a jednotek. Vymezení poplatníka daně ze staveb a jednotek je obdobné jako vymezení poplatníka daně u pozemků. Kdy vedle vlastníka může být nově poplatníkem i svěřenský fond, podílový fond a fond obhospodařovaný penzijní společností.

Zásadní změna v zákoně je v ustanovení § 7 definující předmět daně ze staveb a jednotek, kdy:

(1)Předmětem daně ze staveb a jednotek je, nacházejí-li se na území České republiky,

a) zdanitelná stavba, a to

1. budova, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí budova podle katastrálního zákona,

2. inženýrská stavba uvedená v příloze k tomu zákonu,

b) jednotka.

(2) Předmětem daně ze staveb a jednotek není budova, v níž jsou jednotky.

(3) Na zdanitelnou stavbu, která není samostatnou nemovitou věcí, se pro účely daně z nemovitých věcí hledí jako na nemovitou věc, jejímž vlastníkem je ten, vlastní věc, jejíž je tato stavba součástí.

Budova je vymezená jako nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí (viz. katastrální zákon č. 256/2013 Sb.).

Inženýrskou stavbu je nutné odlišovat od inženýrských sítí, kdy se jedná o úplně jiný typ stavby. Výčet inženýrských staveb uvádí příloha zákona o dani z nemovitých věcí ve své příloze, avšak v zásadě se jedná o přenosové věže, zásobníky, komíny, stavby hutního a těžkého průmyslu apod.

Jednotkou je bytová či nebytová jednotka včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku.

Díky nové definici předmětu daně u staveb podléhají zdanění pouze budovy (podle nového katastrálního zákonu), inženýrské stavby (podle přílohy k zákonu) a jednotky. Tím odpadají pro zdanění veškeré drobné stavby jako například stožáry, přístřešky, oplocení, studny, fontány, bazény a další. Touto novelizací tak došlo k částečnému zúžení zdaňování staveb se všemi důsledky (podání daňového přiznání na změněnou daňovou povinnost).

V rámci osvobození od daně u staveb je vymezen široký okruh staveb, avšak jedná se především o pozemky ve vlastnictví neziskových subjektů, územně samosprávných celků, případně nepodnikajících osob. Jejich výčet je uveden v ustanovení § 9 zákona o dani z nemovitých věcí.

Základem daně zůstává zachována výměra v metrech čtverečních zastavěné plochy nadzemní části stavby. Změna však nastává v definici zastavěné plochy, kdy nově tato definice vychází ze stavebního zákona.

Stavební zákon vymezuje zastavěnou plochu jako plochu pozemku v součtu všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich části bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny. V principu by však základ daně ze staveb měl zůstat zachován, zřejmě dojde ke změně pouze u malého procenta atypických staveb.

Podstatnou změnou v rámci základu daně je změna koeficientu u jednotek. Kdy již dříve byl stanoven koeficient 1,2, kterým se násobí podlahová plocha jednotky, čímž je získána tzv. upravená podlahová plocha. Nově lze tento koeficient použít pouze u jednotek, jež jsou bez pozemku, nebo je součástí jednotky pouze pozemek zastavěný domem s jednotkami. Pokud je součástí jednotky i podíl na pozemku přesahující zastavěnou plochu domu je nutné použít koeficient 1,22. Zvýšení koeficientu je z důvodu daňové povinnosti na přesahujícím pozemku, který nebude nově předmětem daně z pozemků.